전세사기 경매 중단 & 정부 대책

최근 전세사기로 지금까지 4명의 전세 세입자가 목숨을 끊은 일이 발생했습니다. 이에 정부에서는 특단의 조치를 내리기로 했습니다. 그 조치의 내용과 이어질 파장에 대해서 말씀드려 보겠습니다. 

 

 

 

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전세사기 경매 중단 지시

윤석열 대통령은 전세사기로 인한 극단적인 사태가 계속 발생하자 전세사기로 인한 경매 및 공매를 중단시켰습니다.

즉, 임대인이 대출이자를 갚지 못해 은행이 법원에 경매 신청을 하여 진행하게 되는데 그것을 중단시킨 것입니다.

만약, 경매가 계속 진행이 되면 어떻게 될까요? 일단 현황을 표로 먼저 보여드리겠습니다. 

전세사기 정보 예시 사진

세입자는 전세보증금을 하나도 못 받고 오히려 집에서 나가야 됩니다. 경매 낙찰이 되면 낙찰자가 새로운 집주인이 되기 때문입니다. 

위 표에서 보시면 집주인이 2억 원에 집을 사서, 대출 1.5억 원을 받은 다음, 전세 1.6억 원에 세입자를 들입니다. 그리고 집주인이 은행에 대출이자를 갚지 못한다면 은행에서는 경매 신청을 하여 낙찰금액을 받게 되는데 이때 은행이 세입자보다 먼저 돈을 빌려주었기 때문에 은행만 돈을 온전히 받을 수 있고 세입자는 한 푼도 못 받고 집을 나가야 되는 상황입니다. 정말 안타까운 일입니다. 그럼 정부의 대책이 뭔지 한번 살펴보겠습니다. 

 

 

 

 

전세사기 대책위 요구안

보증금 반환채권 우선 매수권

보증금 매매가격의 70%로 제한

 

 

 

 

 

현재 경매중단을 지시한 상태입니다. 그리고 대책위에서 위의 2가지를 요구안이라고 냈습니다.

 

• 먼저 보증금 반환 채권 우선 매수권이란? 경매 시 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰이 되는데 그 금액으로 세입자가 우선적으로 매입을 할 수 있게 해 주는 것입니다. 즉, 원래 낙찰자가 낙찰이 되어도 세입자가 '내가 그 금액으로 가져갈래'라고 하면 매입을 할 수 있는 권리를 주는 것입니다. 
• 두 번째는 전세보증금을 매매가격의 70%로 제한한다는 것인데 매입가가 3억이면 전세가가 2.1억 이하로 강제 제한이 된다는 말입니다. 왜 이런 대책을 내놓았을까요? 전세가율이 높으면 적은 돈으로 투자를 하기 쉽기 때문입니다. 예를 들어 매입가가 3억이고 전세가가 3억이라면 내 돈 한 푼도 안 들이고 집을 살 수 있습니다. 그러면 이런 걸 여러 개를 하면 집을 100채 가지고 있는 빌라왕이 되는 것입니다. 취득세와 중개수수료를 제외하면 돈이 거의 안 들기 때문입니다. 즉, 아파트 매입가와 전세가의 갭 차이를 늘려서 투기수요를 차단하는 목적입니다. 

 

 

경매 중단이 되면 무슨 문제가 일어날까요?

은행의 자금조달이 되지 않아 파산할 가능성이 생깁니다. 현재 대출이 1 금융권보다는 자금력이 약한 제2 금융권에서 많이 실행이 되었기 때문입니다. 그러면 은행 자금 부족으로 추후 대출이 원활하지 않을 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

보증금 반환채권 우선매수권이 세입자에게 과연 도움이 될까요?

크게 되지 않을 것 같습니다. 세입자의 전세보증금으로 집을 산다는 말인데, 어차피 1순위 배당권자가 은행인 경우에는 무용지물입니다. 오직, 1순위가 세입자일 경우에만 해당이 됩니다. 

 

 

 

 

 

 

전세보증금을 70%로 제한하면 전세사기가 줄어들까요?

네 조금이라도 줄어들 것 같습니다. 그만큼 갭이 벌어지기 때문에 100채 200채 이렇게 사는 것은 힘들지 않을까 생각됩니다. 그리고 그 파장으로 전세물건도 줄어들 것 같습니다. 줄어든 전세는 월세로 전환될 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

 

그러면 좀 더 확실한 대책은 뭐가 있을까요?

이미 엎질러진 물이라서 좋은 대책은 없을 것 같습니다. 정부, 은행, 세입자 이 셋 중에서 누가 돈을 부담하느냐의 차이가 될 것 같습니다. 은행은 정당하게 돈을 빌려주었기 때문에 양보를 하기 어려울 것입니다. 정부는 우리나라 세입자들의 보증금을 세금으로 대신 갚아주기엔 자금이 너무 많이 들어가고 국민 저항도 클 것입니다. 결국 세입자가 가장 많이 떠안을 것 같고, 대신 경매 중단을 하여 집값이 조금 더 오를 때까지 버텨주는 방법밖에 없는 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

그럼 전세사기 당하지 않는 방법이 있을까요? 전세사기 예방법

• 첫 번째로 월세로 집을 구하는 것입니다. 예를 들어 보증금 2000만 원에 월세 80만 원으로 집을 구한다면 소액임차인 최우선변제금 범위 안에 포함되기 때문에 보증금 2000만 원 전액을 우선 배당받을 수 있고 집이 경매로 들어간다면 월세를 내지 않고 살아도 되기 때문입니다. (물론 월세를 낼 의무는 있습니다. 당장 안내도 별 문제가 없다는 뜻입니다.) 
• 두 번째로는 임대인의 세금 미납 조회를 하는 것입니다. 미납된 세금이 있으면 전세보증금을 못 받을 확률이 아무래도 높을 겁니다. 최근 법 개정으로 임차인이 임대차계약 후 임대인 동의 없이 미납국세의 열람이 가능합니다. 즉, 계약 시 특약사항으로 임대인은 미납세금이 없어야 된다라고 표시하고 계약 후 미납세금을 확인해서 미납금액이 있다면 계약 취소를 할 수 있습니다.

 

임차인 미납국세 열람제도 개선 내용